Z dniem 29 kwietnia 2012 roku weszła w życie ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377), zwana ustawą deweloperską. Ustawa ma zwiększyć ochronę interesów osób fizycznych będących klientami firm deweloperskich. Celem ustawy jest wprowadzenie regulacji podobnych do tych, które funkcjonują w większości państw członkowskich Unii Europejskiej.
Zgodnie z zapisami ustawy na dewelopera został nałożony cały katalog obowiązków. Jednym z nich jest konieczność zawarcia z bankiem umowy o prowadzenie zamkniętych lub otwartych rachunków powierniczych, na które będą wpłacane pieniądze przyszłych nabywców. Zgromadzone środki przeznaczane mają być na realizację inwestycji i stanowić mają zabezpieczenie klientów na wypadek upadłości dewelopera. Różnica pomiędzy rachunkami polega na tym, że wypłata z rachunku zamkniętego następuje jednorazowo, po całkowitym zakończeniu budowy i przeniesieniu na nabywcę prawa własności, zaś z otwartego po zakończeniu kolejnych etapów inwestycji.
Ustawa wprowadza również nowe wymogi dotyczące samej umowy z deweloperem. Przede wszystkim wskazane zostały elementy, które obowiązkowo muszą się znaleźć w każdej umowie. Dodatkowo jeżeli postanowienia umowy będą dla klienta mniej korzystne niż regulacje zawarte w ustawie, to są one z definicji nieważne, a zastosowanie mają odpowiednie przepisy ustawy. Ponadto umowa zawarta z deweloperem musi mieć formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
Ustawa reguluje także obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej. Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia, zawierający dane dewelopera, informacje o przedsięwzięciu oraz o sprzedawanej nieruchomości. Ponadto deweloper jest obowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym. Ustawa wskazuje również dokumenty, do których klienci mają prawo wglądu.
Istotne zmiany zostały także wprowadzone w sytuacji ogłoszenia przez dewelopera upadłości. Odmiennie niż dotychczas, środki zgromadzone na rachunkach powierniczych stanowią osobną masę upadłości, przez co w pierwszej kolejności zostaną zaspokojone roszczenia klientów. Ponadto ustawa przyznaje zgromadzeniu nabywców uprawnienie do podejmowania uchwał w zakresie zaspokojenia się ze środków zgromadzonych na rachunkach powierniczych, kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego albo zawarcia układu.
Do tej pory często zdarzały się sytuacje, w których klienci znajdowali się w niezmiernie trudnej sytuacji, gdy firmy deweloperskie przechodziły problemy finansowe. Najbardziej znaną sprawą, wciąż niezakończoną, jest historia ok. 230 klientów firmy deweloperskiej Leopard S.A. Wspomniana ustawa deweloperska ma więc istotne znaczenie, gdyż pozwala uchronić klientów przed podobnymi zdarzeniami. Należy jednak zwrócić szczególna uwagę na to, że przepisy ustawy deweloperskiej odnoszące się do rachunków powierniczych nie mają zastosowania do wszystkich inwestycji, a tylko do tych których sprzedaż rozpoczęła się po dniu wejścia w życie ustawy. Zatem jeśli deweloper ogłosił sprzedaż, mimo że nie rozpoczął jeszcze budowy ani nawet nie posiada pozwolenia, nie musi on wprowadzać rachunków powierniczych.
Zgodnie z zapisami ustawy na dewelopera został nałożony cały katalog obowiązków. Jednym z nich jest konieczność zawarcia z bankiem umowy o prowadzenie zamkniętych lub otwartych rachunków powierniczych, na które będą wpłacane pieniądze przyszłych nabywców. Zgromadzone środki przeznaczane mają być na realizację inwestycji i stanowić mają zabezpieczenie klientów na wypadek upadłości dewelopera. Różnica pomiędzy rachunkami polega na tym, że wypłata z rachunku zamkniętego następuje jednorazowo, po całkowitym zakończeniu budowy i przeniesieniu na nabywcę prawa własności, zaś z otwartego po zakończeniu kolejnych etapów inwestycji.
Ustawa wprowadza również nowe wymogi dotyczące samej umowy z deweloperem. Przede wszystkim wskazane zostały elementy, które obowiązkowo muszą się znaleźć w każdej umowie. Dodatkowo jeżeli postanowienia umowy będą dla klienta mniej korzystne niż regulacje zawarte w ustawie, to są one z definicji nieważne, a zastosowanie mają odpowiednie przepisy ustawy. Ponadto umowa zawarta z deweloperem musi mieć formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
Ustawa reguluje także obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej. Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia, zawierający dane dewelopera, informacje o przedsięwzięciu oraz o sprzedawanej nieruchomości. Ponadto deweloper jest obowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym. Ustawa wskazuje również dokumenty, do których klienci mają prawo wglądu.
Istotne zmiany zostały także wprowadzone w sytuacji ogłoszenia przez dewelopera upadłości. Odmiennie niż dotychczas, środki zgromadzone na rachunkach powierniczych stanowią osobną masę upadłości, przez co w pierwszej kolejności zostaną zaspokojone roszczenia klientów. Ponadto ustawa przyznaje zgromadzeniu nabywców uprawnienie do podejmowania uchwał w zakresie zaspokojenia się ze środków zgromadzonych na rachunkach powierniczych, kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego albo zawarcia układu.
Do tej pory często zdarzały się sytuacje, w których klienci znajdowali się w niezmiernie trudnej sytuacji, gdy firmy deweloperskie przechodziły problemy finansowe. Najbardziej znaną sprawą, wciąż niezakończoną, jest historia ok. 230 klientów firmy deweloperskiej Leopard S.A. Wspomniana ustawa deweloperska ma więc istotne znaczenie, gdyż pozwala uchronić klientów przed podobnymi zdarzeniami. Należy jednak zwrócić szczególna uwagę na to, że przepisy ustawy deweloperskiej odnoszące się do rachunków powierniczych nie mają zastosowania do wszystkich inwestycji, a tylko do tych których sprzedaż rozpoczęła się po dniu wejścia w życie ustawy. Zatem jeśli deweloper ogłosił sprzedaż, mimo że nie rozpoczął jeszcze budowy ani nawet nie posiada pozwolenia, nie musi on wprowadzać rachunków powierniczych.
RSS Feed
